天天快播：11亿信托贷款4次流拍 中融星城国际大厦烂尾了？

一项为期10年的信托贷款计划，在运行期间，估值20亿元的抵押物被查封折价拍卖，且4次流拍。对上海中融-上海星城置业经营性物业抵押贷款集合资金信托计划（以下简称“中融星城信托计划”）的债权人而言，这显然不是一个好消息。

中融星城信托计划成立于2012年11月，期限为10年，中融信托共募集了11.15亿元，并以信托贷款方式借贷给上海星城置业有限公司（以下简称“星城置业”），用来归还银行贷款和星城国际装潢改造等费用。

(相关资料图)

2015年2月，信托计划成立2年零3个月时，中融信托向上海市第三中级人民法院申请查封了抵押物——上海星城国际大厦地下 3层至地上 4层共62099.87平方米物业，并先后4次进行拍卖，不过均流拍。

从2000年开工建设，这栋位于上海市朝阳区酒仙桥路甲10号包括了商业、公寓和写字楼的综合体项目，历经数次易主、债务缠身以及司法诉讼。

2012年商场停业改造中停工，一直持续至今。

星城置业及其开发的星城国际项目可谓系出名门，最初为上海国企背景的上市企业京东方与马来西亚华商章金福合作开发项目，从2007年京东方转让全部股权后，星城置业实际控制人多次变更，最终滑落深渊。

就星城国际大厦各种纠纷及11亿元信托融资潜在的偿付风险等相关问题，经济观察报多次采访星城置业多个部门和中融信托多位高管，几方均未给出明确的答复。

11亿元信托贷款

9月12日，深秋的上海格外凉爽，从地铁14号线将台路站向北几百米，酒仙桥路和万红路交叉口东南角便是星城国际大厦，远远望去，这栋环形围裙大楼格外显眼，其4层以上为写字楼和公寓，大部分已经住满。

星城国际1层到4层为商业，原为2007年开业的纯本百货商场，2012年中，由于经营不善，纯本百货计划与第三方合作将商场业态从百货改造成黄金珠宝，随即停业改造，随后项目烂尾至今。除了部分快餐和金融机构正常开业外，其余空间均被查封。

当日早晨，商场两个大门封闭，内部被查封物业由隔板围挡，地下停车场有少量车辆停放。

背靠望京、紧邻798艺术区和机场高速，周边云集多家国内国际知名高科技、互联网企业，星城国际本可以补充这一区域的商业空间，但在数次易主后，它划出一道让人意想不到的轨迹。

资料显示，目前星城置业实际控制人为石健平和李世亮，在2010年前后，通过收购两家法人股东全部股权控股星城置业，星城国际大厦除了部分商业和写字楼外，大部分项目早在2007年前售完。

2012年，因重新改造和银行贷款到期，星城国际面临着较大的资金压力，当年8月，在泰远嘉业（上海）房地产经纪有限公司总经理魏俊玲牵线下，星城置业与中融信托进行多次接触和交流，经过近3个月的谈判，双方达成一个11亿元信托贷款融资计划。

2012年11月，中融星城信托计划正式成立，共募集了11.15亿元，信托存续期为10年，分为两种类型，A类每一年赎回开放一次，利率为8.5%到10.5%左右，B类每两年赎回开放一次，利率为9%到11%左右。

该信托计划书显示，抵押物为星城国际大厦地下3层、地上4层共62099.97平方米经营性商业物业，2012年9月评估价为20.6亿元，抵押率为53.4%。星城置业子公司上海闰拓投资以40%股权做担保。

按照星城置业与纯本百货签订的租赁协议，信托计划执行期间，星城置业可获得23.17亿元租金收入。另外，李世亮在贵州有三座煤矿，预计投产后每年净利润不低于6亿元。

从抵押物和偿付能力看，该信托计划似乎不存在太大风险。

据一位参与该信托计划销售的金融机构负责人介绍，中融星城信托原本计划募集2.2亿元，主要用来偿还银行贷款，“但后来双方谈得不错，信托贷款额度从2.2亿元提高到了11亿元。”此外，中介人魏俊玲获得融资总额4%的服务费用。

从2012年11月20日到12月11日，中融信托分三次把募集到的2.73亿元、6.52亿元和1.9亿元共计11.15亿元汇入星城置业设立在民生银行(9.310,0.00,0.00%)的共管账户中。

2013年底，中融星城信托计划向投资者发行了8期之后停止续存，此后并未发行新的续存计划，不过，中融信托一位客服人员表示，截至2016年第二季度末，该项信托计划仍在正常执行中。

如果该信托计划仍在正常运行中，而中融信托方面又停止续存，这很可能意味着，随着2014年底A类信托和2015年底B类信托计划赎回期先后开放，如果有投资者选择提前赎回，在没有新投资者补充的情况下，中融信托已经开始为11亿元信托兜底。

中途抵押物遭拍卖 资金去向成谜

从2013年底，中融星城信托计划发行了8期之后停止续存，其实这项信托计划风险已经凸显，这个时间点是首期A类信托产品赎回开放期。上述人士表示，做这类投资，行内有句话叫“宜早不宜晚”，相较前期，后期投入风险更大。

但种种迹象显示，事件在向更坏的方向发展。

2015年2月，距离信托计划结束还有7年零9个月，中融信托向上海市第三中级人民法院申请查封抵押物，随后，法院正式查封了星城国际地下3层、地上4层共计62099.87平方米物业。

2015年12月，2016年1月、3月和8月，上海市第三中级人民法院先后四次通过淘宝司法拍卖平台对抵押物进行拍卖，起拍价从21.72亿元逐步降至17.6亿元、14.08亿元，但4次拍卖均无人报名参与竞拍。

对此，多位资本界人士判断趋于一致，一方面信托计划停止续存，一方面发行方查封抵押物并进行拍卖，存在两种可能：一种可能是星城置业违约停止支付本金和利息，中融信托通过拍卖抵押物变现提前结束计划；另一种可能是抵押物有多次抵押或权属纠纷，中融信托意识到这项计划存在风险。

对此，中融信托和星城置业方面均未给出答案。

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